Si vendes tu departamento, no te descuides de la baulera

Por Guardiana (Bolivia)

Un ciudadano de nuestra Comunidad Guardiana vendió un departamento hace ocho años, el que incluía una baulera. Sin embargo, dos años después recibió una llamada de una persona que decía ser de la Alcaldía de La Paz y le hacía recuerdo que no había pagado los impuestos de la baulera. Extrañado, tomó el celular y llamó al actual propietario para informarle de tal llamada. Él explicó que había hecho los papeles de la transferencia del departamento, pero no de la baulera por un descuido y prometió hacer el trámite. Un año después, la situación era la misma y así sucesivamente hasta hoy. Al anterior propietario no le ha quedado otra que seguir pagando los impuestos por la baulera por miedo a que luego le vayan a congelar sus cuentas bancarias. “¿Qué puedo hacer Guardiana?”, preguntó.

Para ayudar a este miembro de la #Comunidad Guardiana se conversó con las abogadas Eliana Pérez y Beatriz Limachi. Ellas recomiendan a quien nos escribió revisar primero la minuta de transferencia que firmó con el comprador para la venta del departamento y la baulera.

A través de esa revisión, podrá ver mejor el problema porque hay dos posibilidades: La primera, que en la minuta de transferencia se haya contemplado la venta del departamento y de la baulera, y que el comprador haya concluido el trámite en la Alcaldía y en Derechos Reales por el departamento, pero no por la baulera. La segunda es que directamente en el documento no se contemple el traspaso de la baulera, hecho que justificaría que ese bien inmueble siga a nombre del vendedor.

Si la minuta de transferencia incluye tanto el departamento como la baulera, las dos abogadas recomiendan que se opte por la conciliación para que el nuevo propietario pague los impuestos por ambos y si debe dinero al antiguo propietario por este concepto, le devuelva ese dinero.

Pero si el documento de compra-venta no incluye la baulera, el que se autoconsidera como antiguo propietario puede poner a la venta ese bien ya que sigue siendo el titular del mismo. Sin embargo, esa sería una actuación de “mala fe” por la tardanza del actual propietario de solucionar los papeles.

Limachi hace hincapié en que el lector debe transferir el bien al comprador en el menor tiempo posible, debido a que si aún hay deuda del impuesto, la alcaldía de su distrito incluso puede llegar a congelar sus cuentas bancarias hasta que se ponga al día en el pago de tributos.

En caso de que en la minuta de transferencia esté contemplada la baulera, Limachi y Pérez indicaron que se debe seguir los pasos normales de una compra-venta de inmueble. Mediante esta vía, el vendedor podrá demostrar que fue un error del comprador no inscribir la baulera en Derechos Reales, por lo que le debe devolver el dinero de los impuestos de los años que pagó luego de la transferencia del departamento y de la baulera.

Estos son los pasos de compra-venta identificados:

1. Verificación de la propiedad del inmueble a través de un informe rápido de Derechos Reales. Allí se verá quién es el dueño del bien, la superficie del terreno y si la propiedad tiene gravámenes o no.
2. Elaboración de la minuta de transferencia ante un abogado, documento que llevará los datos del vendedor y comprador, además de las características del inmueble y el comprobante de pago del último impuesto.
3. Protocolización de la minuta de transferencia del documento ante un notario de fe pública, con reconocimiento de firmas. Allí se hace la liquidación del pago del Impuesto a la Transferencia (IT) que es del 4% sobre el valor del bien inmueble (1% para la alcaldía y 3% para el Servicio de Impuestos Nacionales).
4. Inscripción del inmueble con el nombre del comprador ante la alcaldía con la presentación del pago del IT.
5. Nuevamente se regresa ante el notario de fe pública con el IT pagado para que luego emita el testimonio de compra y venta.
6. Con el testimonio y documentos del inmueble, el comprador debe concluir el trámite en Derechos Reales, para que la propiedad esté a su nombre.

Pérez advirtió que con la conclusión del trámite en Derechos Reales recién se da la “publicación del derecho propietario” y se nace a la vida jurídica como poseedor de un bien inmueble. Si no se hace este trámite, la venta no tiene validez.

La jurista explicó que mientras el comprador no inscriba un bien inmueble el Derechos Reales, el vendedor puede seguir con la venta de ese inmueble, debido a que sigue como dueño.

Con esa base, Pérez advirtió que si el lector actúa “de mala fe”, puede vender la baulera a otra persona, mucho más si figura en el pago de los últimos impuestos.

Limachi y Pérez coincidieron en advertir a los vendedores y compradores de inmuebles verificar que sus datos y los del inmueble estén correctamente escritos en la minuta de transferencia y en el testimonio, así como en la inscripción en la alcaldía y en Derechos Reales. Un error en el nombre, número de cédula de identidad o en las medidas de la propiedad puede significar una demora en los trámites.

________________________

TE INVITAMOS A SUSCRIBIRTE DE FORMA GRATUITA AL BOLETÍN DE GUARDIANA

Recibirás cada 15 días el boletín DESCOMPLÍCATE. Incluye INFORMACIÓN ÚTIL que te ayudará a disminuir el tiempo que empleas para resolver trámites y/o problemas. Lo único que tienes que hacer para recibirlo es suscribirte en el siguiente enlace: https://descomplicate.substack.com/subscribe?

Si tienes dudas, escríbenos al WhatsApp 77564599.